A Receita Federal começou 2025 de forma rigorosa, intensificando uma das fiscalizações mais temidas por quem construiu ou reformou nos últimos anos: a regularização de obras de construção civil.
Segundo comunicado oficial do órgão, mais de 16 mil notificações já foram enviadas a contribuintes — pessoas físicas e jurídicas — que deixaram de declarar corretamente suas obras no sistema Aferição de Obras (DISO).
As penalidades não são leves. As multas podem variar de 75% a 225% sobre os tributos devidos, além do risco de bloqueio do CPF e inscrição em dívida ativa.
Receita Federal mira obras não declaradas em todo o país
O cerco começou de forma silenciosa. A Receita passou a cruzar informações de prefeituras, cartórios e bases de dados imobiliárias, identificando construções realizadas nos últimos quatro anos que não foram registradas no Cadastro Nacional de Obras (CNO).
O sistema detecta desde pequenas reformas até grandes empreendimentos comerciais, e a regra é a mesma para todos: toda obra deve ser declarada.
Isso vale mesmo para quem constrói em terreno próprio, sem empreiteira. O proprietário deve informar a área, o tipo de estrutura e os valores investidos, gerando um registro no sistema da Receita.
Essa declaração serve para calcular o INSS da obra — contribuição previdenciária obrigatória sobre a mão de obra usada na construção.
Quando o contribuinte ignora o processo, o sistema faz a chamada “aferição de ofício”, estimando os valores com base em tabelas oficiais e aplicando automaticamente uma multa mínima de 75%. Em caso de fraude ou reincidência, o percentual pode saltar para 225%.
As consequências para quem ignora o aviso da Receita Federal
Quem recebeu a notificação — enviada tanto por correspondência quanto pelo Domicílio Tributário Eletrônico (DTE)— tem um prazo curto para se manifestar.
Se ignorar, o sistema gera um DARF automático, inscreve a dívida na União e bloqueia a emissão da Certidão Negativa de Débitos (CND).
Sem esse documento, o proprietário não consegue financiar o imóvel, registrar escritura ou averbar a construção.
No caso de empresas de engenharia e empreiteiros, o bloqueio também pode impedir a emissão de notas fiscais eletrônicas, participação em licitações e até o acesso a crédito bancário.
O resultado: um problema tributário se transforma em um bloqueio total das atividades do contribuinte.
Como funciona o cruzamento de dados da Receita Federal
Desde 2023, o órgão vem ampliando o uso de inteligência artificial e automação fiscal.
Prefeituras enviam mensalmente informações sobre alvarás, habite-se e plantas aprovadas, enquanto os cartórios comunicam averbações imobiliárias.
Quando há divergência entre o que foi registrado localmente e o que consta na Receita, o sistema marca o contribuinte como “omisso”.
Em 2024, o número de notificações subiu mais de 30%, de acordo com relatório do Ministério da Fazenda.
O objetivo é reduzir a evasão previdenciária e aumentar a formalização no setor de construção civil — que ainda tem alto índice de informalidade.
Aferição correta pode reduzir o imposto em até 70%
Apesar da rigidez, há uma brecha legal para reduzir os valores cobrados.
Segundo a Instrução Normativa nº 2021/2021, quem faz a regularização completa, informando área, metragem, tipo de estrutura e notas fiscais, pode ter uma redução de até 70% no valor final do INSS da obra.
Isso ocorre porque o sistema recalcula os custos com base em dados reais, e não em médias estimadas.
Profissionais da área alertam que erros simples — como classificar incorretamente o tipo de construção ou omitir uma garagem — podem aumentar o imposto em milhares de reais.
Por isso, a aferição feita por engenheiro ou contador especializado é o único caminho seguro para evitar cobranças indevidas e garantir uma tributação justa.
Regularizar é mais barato do que ser autuado
Especialistas em tributação da construção civil reforçam que regularizar antes da autuação é o caminho mais econômico.
Quem se antecipa paga apenas as contribuições previdenciárias devidas, sem juros ou multas. Mas quem espera a notificação enfrenta a taxa Selic, multa mínima de 75% e bloqueio do CPF ou CNPJ.
Empresas como a Sua Obra Regular e a INSS Construções relatam aumento na procura por regularização desde o início da ofensiva.
Há casos em que autuações ultrapassam R$ 200 mil, mesmo em obras residenciais de médio porte.
“Muitos só descobrem o problema quando vão registrar o imóvel no cartório e a CND aparece bloqueada”, explica o engenheiro tributário Marcelo Moreira, em entrevista à Agência Gov.
Multas podem chegar a 225% do valor declarado
O artigo 44 da Lei nº 9.430/1996 estabelece a base de cálculo das multas.
A penalidade começa em 75%, sobe para 150% se houver fraude e atinge 225% quando há resistência ou sonegação comprovada.
Além disso, o débito é lançado no CPF ou CNPJ do responsável pela obra, resultando em:
bloqueio de operações financeiras;
protestos em cartório;
impossibilidade de emitir certidões negativas;
inclusão na Dívida Ativa da União.
A Receita reforça que quem regularizar espontaneamente evita todos esses transtornos e ainda pode parcelar a dívida em até 60 vezes.
O que fazer se você recebeu uma notificação
O primeiro passo é acessar o portal e-CAC e verificar se a obra aparece como irregular.
Em caso positivo, é preciso reunir documentos como alvará de construção, projeto aprovado, notas fiscais e contratos de empreiteiros.
O envio é totalmente digital e pode ser feito diretamente no sistema da Receita.
Após a aprovação, o contribuinte recebe a Certidão Negativa de Débitos, liberando o imóvel para registro e financiamento.
Contadores alertam que não se deve esperar uma nova notificação.
“O sistema é automático e os juros correm diariamente”, explica a consultora tributária Renata Azevedo, especialista em regularização de obras.
