Receita Federal emite comunicado 09/09 sobre regra de isenção de Imposto de Renda na venda de imóveis: entenda os detalhes que muita gente ainda confunde e evite cair em interpretações erradas

Se você pensou que a Receita Federal tinha mudado as regras de isenção do Imposto de Renda na venda de imóveis, pode respirar aliviado: nada mudou. O órgão precisou soltar uma nota oficial nesta segunda-feira (8) para esclarecer a confusão, depois que circularam notícias tratando como “novidade” pontos que, na verdade, já estão na legislação desde 2005.

Em outras palavras, não houve alteração recente. O que houve foi interpretação equivocada de informações que já existem há quase 20 anos. Para evitar confusões, vamos explicar de forma clara e sem juridiquês o que está valendo hoje, quais são as condições para ter isenção e quais pegadinhas podem fazer você cair na malha fina sem perceber.

Afinal, o que é o ganho de capital e por que ele é tributado?

Antes de entrar nas regras, vale entender um ponto-chave: quando você vende um imóvel por um valor maior do que pagou, essa diferença é chamada de ganho de capital. E sobre esse lucro incide o Imposto de Renda.

Por exemplo: se você comprou um apartamento por R$ 200 mil e vendeu por R$ 400 mil, teve um ganho de capital de R$ 200 mil. Esse valor, em regra, é tributado. A alíquota começa em 15% e pode chegar até 22,5%, dependendo do valor do lucro.

Mas é aqui que entra a boa notícia: existem situações previstas em lei em que esse imposto pode ser isentado, ou seja, você não paga nada.

Quais são as regras de isenção na venda de imóveis?

Segundo a Lei nº 11.196/2005, você pode se livrar do pagamento do imposto em duas situações principais:

1. Venda de único imóvel até R$ 440 mil

Se você vender seu único imóvel por um valor de até R$ 440 mil, está livre do IR.
Mas atenção:

• Só vale se você não tiver vendido outro imóvel nos últimos 5 anos, seja tributado ou não.

• Se tiver dois imóveis em seu nome, mesmo que o vendido seja o único ocupado, a regra não se aplica.

2. Reinvestimento total na compra de outro imóvel residencial

Outra possibilidade é quando você vende um imóvel residencial e usa todo o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil.

• O prazo para fazer isso é de 180 dias (6 meses).

• O benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos.

• Se você usar apenas parte do valor da venda, a isenção será proporcional, mas o que sobrar será tributado.

Atenção: o que não entra na isenção

Aqui mora a maior parte das confusões. Muita gente pensa que pode usar o valor da venda em qualquer gasto ligado a imóveis e ficar livre do imposto. Mas não é assim.

Segundo a Receita Federal, não há isenção se o valor for usado para:

• Construção de um novo imóvel residencial;

• Compra de terreno;

• Reforma ou benfeitorias em outro imóvel;

• Pagamento de dívidas.

Ou seja: a lei é bem clara. Só vale quando o dinheiro vai direto para a compra de um imóvel residencial pronto, novo ou usado.

Por que a Receita precisou se manifestar?

Nos últimos dias, circularam matérias dizendo que a Receita Federal teria criado novas formas de isenção para quem vende imóveis. A confusão nasceu de uma interpretação equivocada de normas que já estavam em vigor desde 2005.

Em nota, o órgão reforçou:

“As matérias recentemente publicadas tratam como novidade pontos que já estão previstos na legislação desde 2005. Portanto, não se trata de mudança recente, mas de interpretação equivocada.”

Ou seja, se você já sabia dessas regras, continue tranquilo: nada mudou. Se não sabia, agora está bem informado e pode planejar melhor a venda de um imóvel.

Quem decide sobre isenções de impostos?

Outro ponto importante que a Receita destacou é que ela não tem poder para criar ou extinguir isenções. Essa é uma atribuição exclusiva do Congresso Nacional, por meio de leis.

A Receita apenas cumpre e orienta o que está definido em lei. Ou seja: se não há uma nova lei aprovada, as regras continuam as mesmas.

Exemplos práticos para não restar dúvidas

Vamos simplificar com alguns exemplos do dia a dia:

• Exemplo 1 – Isento: Maria tem apenas um apartamento. Comprou por R$ 200 mil e vendeu por R$ 400 mil. Como o valor é menor que R$ 440 mil e é o único imóvel dela, não paga imposto.

• Exemplo 2 – Tributado: João vendeu um apartamento por R$ 500 mil, mas não comprou outro imóvel em até 180 dias. Ele terá que pagar imposto sobre o lucro obtido.

• Exemplo 3 – Parcialmente isento: Carla vendeu um imóvel por R$ 600 mil. Comprou outro por R$ 400 mil dentro do prazo de 180 dias. Os R$ 400 mil usados na compra são isentos, mas os R$ 200 mil restantes ficam sujeitos à tributação.

O que acontece se não cumprir o prazo dos 180 dias?

Se você vender um imóvel e não comprar outro dentro de 180 dias, a isenção cai por terra. Nesse caso, o imposto será devido sobre todo o ganho de capital.

E vale lembrar: o prazo é contado a partir da data da escritura de venda e não da data em que o comprador pagou o valor.

Como declarar corretamente no Imposto de Renda

Outro erro comum é achar que, por estar isento, não precisa declarar. Não é bem assim.

• Mesmo nos casos de isenção, a operação precisa ser registrada na declaração anual de Imposto de Renda.

• A Receita possui sistemas cruzados que verificam transações imobiliárias, então é fundamental declarar tudo corretamente.

• O programa da Receita tem campos específicos para indicar se houve isenção pelo artigo 39 da Lei 11.196/2005.

Por que esse tema gera tanta confusão?

O mercado imobiliário é um dos setores mais movimentados no Brasil. Milhares de pessoas compram e vendem imóveis todos os anos, e nem sempre conhecem os detalhes tributários.

Como a linguagem da lei costuma ser técnica, qualquer notícia mal interpretada pode dar a sensação de “mudança de regra”. Por isso a Receita precisou se posicionar, para deixar claro que tudo continua como estava.

Nada mudou, mas vale ficar atento

Se você está planejando vender um imóvel, a mensagem é simples:

• As regras de isenção do Imposto de Renda continuam as mesmas desde 2005.

• Só há isenção se a venda for de único imóvel até R$ 440 mil, ou se todo o valor for usado para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias.

• Gastos com construção, reformas, terrenos ou uso parcial do valor não garantem o benefício.

Portanto, não caia em boatos. Planeje bem sua venda, cumpra os prazos e declare corretamente no Imposto de Renda. Assim, você evita dor de cabeça e pode até economizar um bom dinheiro.