A publicação da Instrução Normativa nº 2.275, em 18 de agosto de 2025, marcou um divisor de águas no mercado imobiliário brasileiro. A medida cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”, e obriga cartórios e prefeituras a reportarem imediatamente cada contrato de aluguel, compra ou venda à Receita Federal.
Na prática, o chamado esquema de não declarar aluguel chegou ao fim. A partir de agora, qualquer movimentação imobiliária, do registro de uma escritura até a assinatura de um contrato de locação, será automaticamente comunicada ao Fisco.
Como funciona o CPF dos imóveis
O novo sistema atribuirá a cada imóvel um número único de identificação, funcionando de maneira semelhante ao CPF das pessoas físicas.
Com esse número, a Receita poderá:
Saber quem é o proprietário legal do imóvel.
Identificar quem paga aluguel e quem recebe.
Cruzar as informações com as declarações de Imposto de Renda.
Além disso, os contratos de gaveta e os aluguéis sem recibo perdem espaço. Assim que uma transação for registrada no cartório ou declarada à prefeitura, o sistema vai alimentar automaticamente a base de dados da Receita.
Conexão em tempo real com o Cinter
Segundo o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), a medida conecta todos os cartórios ao Cinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).
Isso significa que:
Escrituras, registros de compra e venda e contratos de aluguel serão enviados em tempo real.
As prefeituras também terão obrigação de repassar informações do IPTU e do cadastro municipal de imóveis.
Em até 12 meses, a Receita terá uma base unificada, permitindo cruzamento automático de dados.
Esse sistema elimina as brechas que antes permitiam omissão de informações, dificultando a prática de sonegação.
Impacto direto para proprietários
Os locadores serão os mais impactados. A partir de agora, qualquer renda de aluguel omitida será facilmente detectada.
Se o valor não for declarado no Imposto de Renda, o contribuinte estará sujeito a:
Multa de até 150% do imposto devido.
Juros de mora calculados pela taxa Selic.
Possibilidade de processo por sonegação fiscal em casos graves.
Para evitar problemas, especialistas recomendam que os proprietários formalizem todos os contratos e emitam recibos de pagamento.
E para os inquilinos?
Para os locatários, a mudança pode trazer benefícios. Isso porque a comprovação de despesas com aluguel ficará mais clara, permitindo deduções em casos previstos pela legislação.
Além disso, o registro formal garante:
Segurança jurídica em eventuais disputas contratuais.
Comprovação de residência sem depender de acordos informais.
Maior transparência nas relações de locação.
Por outro lado, quem insistir em contratos de gaveta corre risco de irregularidades fiscais e até questionamentos sobre a validade jurídica do acordo.
Fim dos contratos de gaveta
Uma das principais mudanças é o fim dos chamados contratos de gaveta, muito usados no mercado de locação para evitar pagamento de impostos.
Agora, a instrução normativa obriga que:
Todo contrato seja registrado em cartório ou informado à prefeitura.
Os dados sejam enviados diretamente à Receita Federal.
Informalidades fiquem cada vez mais difíceis de sustentar.
Esse controle deve aumentar a formalização das locações, garantindo mais transparência tanto para o governo quanto para as partes envolvidas.
O papel dos cartórios e prefeituras
A Instrução Normativa nº 2.275 impõe responsabilidades claras:
Cartórios de notas e de registro de imóveis precisam estar conectados ao Cinter, enviando dados em tempo real.
Prefeituras devem repassar informações do IPTU e do cadastro municipal.
Esse fluxo de informações cria uma rede integrada, que permitirá ao governo acompanhar o mercado imobiliário com precisão inédita.
Consequências para o mercado imobiliário
O chamado CPF dos imóveis não impacta apenas na fiscalização de aluguéis. Especialistas avaliam que a medida terá reflexos amplos:
Redução de fraudes em registros e escrituras.
Aumento da arrecadação tributária, com fim da omissão de rendimentos.
Maior segurança jurídica para compradores, vendedores, locadores e inquilinos.
Valorização da formalização no mercado imobiliário.
Por outro lado, também pode gerar um impacto imediato no bolso dos contribuintes que antes omitiam informações.
O risco de cair na malha fina
Com a integração de dados, a Receita terá condições de identificar divergências rapidamente.
Exemplo:
Se um cartório registrar um contrato de aluguel de R$ 2.000, mas o proprietário não declarar esse valor no Imposto de Renda, o sistema acusará a diferença.
Da mesma forma, se o inquilino declarar a despesa e o locador não informar o recebimento, a Receita será alertada.
Nesses casos, a consequência é cair na malha fina, com multas pesadas e cobrança retroativa.
Regularização de contratos antigos
A nova regra também obriga que contratos antigos sejam registrados corretamente. Prefeituras e cartórios terão prazo para atualizar os dados já existentes e repassar ao Cinter.
Isso significa que quem possui contratos informais antigos deve buscar regularização o quanto antes para não ter problemas futuros com a Receita.
O que dizem especialistas
De acordo com tributaristas e advogados imobiliários, a criação do CPF dos imóveis é uma medida histórica:
“Estamos diante de uma das maiores mudanças no controle fiscal do país. O governo vai fechar uma brecha que existia há décadas”, afirma um consultor do IRIB.
Para advogados, a novidade deve profissionalizar o mercado de locação e reduzir litígios judiciais envolvendo contratos informais.
O futuro do CIB e da fiscalização
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) deve entrar em operação plena até meados de 2026, mas seus efeitos já começam a ser sentidos em 2025.
A expectativa é que, com o sistema consolidado, a Receita Federal consiga:
Reduzir a sonegação em bilhões de reais por ano.
Criar políticas públicas mais eficientes baseadas em dados reais do mercado.
Aumentar a transparência e confiança nas transações imobiliárias.
Considerações finais
O chamado “esquema” de não declarar aluguel chegou ao fim. Com o CPF dos imóveis, a Receita Federal passa a ter controle total sobre contratos de locação, escrituras e registros.
A mudança exige atenção imediata de proprietários e inquilinos. Quem ainda mantém contratos informais precisa regularizar a situação, sob risco de multas, juros e até processo por sonegação.
Para o mercado, o impacto deve ser positivo no médio prazo, com mais segurança, transparência e formalização. Mas, no curto prazo, o recado é claro: não há mais espaço para omissão de aluguéis no Brasil.
