O ‘esquema’ de não declarar aluguel acabou: governo cria CPF dos imóveis, obriga cartórios e prefeituras a reportarem contratos em tempo real e Receita Federal vai cruzar todas as informações automaticamente

A publicação da Instrução Normativa nº 2.275, em 18 de agosto de 2025, marcou um divisor de águas no mercado imobiliário brasileiro. A medida cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”, e obriga cartórios e prefeituras a reportarem imediatamente cada contrato de aluguel, compra ou venda à Receita Federal.

Na prática, o chamado esquema de não declarar aluguel chegou ao fim. A partir de agora, qualquer movimentação imobiliária, do registro de uma escritura até a assinatura de um contrato de locação, será automaticamente comunicada ao Fisco.

Como funciona o CPF dos imóveis

O novo sistema atribuirá a cada imóvel um número único de identificação, funcionando de maneira semelhante ao CPF das pessoas físicas.

Com esse número, a Receita poderá:

• Saber quem é o proprietário legal do imóvel.

• Identificar quem paga aluguel e quem recebe.

• Cruzar as informações com as declarações de Imposto de Renda.

Além disso, os contratos de gaveta e os aluguéis sem recibo perdem espaço. Assim que uma transação for registrada no cartório ou declarada à prefeitura, o sistema vai alimentar automaticamente a base de dados da Receita.

Conexão em tempo real com o Cinter

Segundo o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), a medida conecta todos os cartórios ao Cinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).

Isso significa que:

• Escrituras, registros de compra e venda e contratos de aluguel serão enviados em tempo real.

• As prefeituras também terão obrigação de repassar informações do IPTU e do cadastro municipal de imóveis.

• Em até 12 meses, a Receita terá uma base unificada, permitindo cruzamento automático de dados.

Esse sistema elimina as brechas que antes permitiam omissão de informações, dificultando a prática de sonegação.

Impacto direto para proprietários

Os locadores serão os mais impactados. A partir de agora, qualquer renda de aluguel omitida será facilmente detectada.

Se o valor não for declarado no Imposto de Renda, o contribuinte estará sujeito a:

• Multa de até 150% do imposto devido.

• Juros de mora calculados pela taxa Selic.

• Possibilidade de processo por sonegação fiscal em casos graves.

Para evitar problemas, especialistas recomendam que os proprietários formalizem todos os contratos e emitam recibos de pagamento.

E para os inquilinos?

Para os locatários, a mudança pode trazer benefícios. Isso porque a comprovação de despesas com aluguel ficará mais clara, permitindo deduções em casos previstos pela legislação.

Além disso, o registro formal garante:

• Segurança jurídica em eventuais disputas contratuais.

• Comprovação de residência sem depender de acordos informais.

• Maior transparência nas relações de locação.

Por outro lado, quem insistir em contratos de gaveta corre risco de irregularidades fiscais e até questionamentos sobre a validade jurídica do acordo.

Fim dos contratos de gaveta

Uma das principais mudanças é o fim dos chamados contratos de gaveta, muito usados no mercado de locação para evitar pagamento de impostos.

Agora, a instrução normativa obriga que:

• Todo contrato seja registrado em cartório ou informado à prefeitura.

• Os dados sejam enviados diretamente à Receita Federal.

• Informalidades fiquem cada vez mais difíceis de sustentar.

Esse controle deve aumentar a formalização das locações, garantindo mais transparência tanto para o governo quanto para as partes envolvidas.

O papel dos cartórios e prefeituras

A Instrução Normativa nº 2.275 impõe responsabilidades claras:

• Cartórios de notas e de registro de imóveis precisam estar conectados ao Cinter, enviando dados em tempo real.

• Prefeituras devem repassar informações do IPTU e do cadastro municipal.

Esse fluxo de informações cria uma rede integrada, que permitirá ao governo acompanhar o mercado imobiliário com precisão inédita.

Consequências para o mercado imobiliário

O chamado CPF dos imóveis não impacta apenas na fiscalização de aluguéis. Especialistas avaliam que a medida terá reflexos amplos:

• Redução de fraudes em registros e escrituras.

• Aumento da arrecadação tributária, com fim da omissão de rendimentos.

• Maior segurança jurídica para compradores, vendedores, locadores e inquilinos.

• Valorização da formalização no mercado imobiliário.

Por outro lado, também pode gerar um impacto imediato no bolso dos contribuintes que antes omitiam informações.

O risco de cair na malha fina

Com a integração de dados, a Receita terá condições de identificar divergências rapidamente.

Exemplo:

• Se um cartório registrar um contrato de aluguel de R$ 2.000, mas o proprietário não declarar esse valor no Imposto de Renda, o sistema acusará a diferença.

• Da mesma forma, se o inquilino declarar a despesa e o locador não informar o recebimento, a Receita será alertada.

Nesses casos, a consequência é cair na malha fina, com multas pesadas e cobrança retroativa.

Regularização de contratos antigos

A nova regra também obriga que contratos antigos sejam registrados corretamente. Prefeituras e cartórios terão prazo para atualizar os dados já existentes e repassar ao Cinter.

Isso significa que quem possui contratos informais antigos deve buscar regularização o quanto antes para não ter problemas futuros com a Receita.

O que dizem especialistas

De acordo com tributaristas e advogados imobiliários, a criação do CPF dos imóveis é uma medida histórica:

• “Estamos diante de uma das maiores mudanças no controle fiscal do país. O governo vai fechar uma brecha que existia há décadas”, afirma um consultor do IRIB.

• Para advogados, a novidade deve profissionalizar o mercado de locação e reduzir litígios judiciais envolvendo contratos informais.

O futuro do CIB e da fiscalização

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) deve entrar em operação plena até meados de 2026, mas seus efeitos já começam a ser sentidos em 2025.

A expectativa é que, com o sistema consolidado, a Receita Federal consiga:

• Reduzir a sonegação em bilhões de reais por ano.

• Criar políticas públicas mais eficientes baseadas em dados reais do mercado.

• Aumentar a transparência e confiança nas transações imobiliárias.

Considerações finais

O chamado “esquema” de não declarar aluguel chegou ao fim. Com o CPF dos imóveis, a Receita Federal passa a ter controle total sobre contratos de locação, escrituras e registros.

A mudança exige atenção imediata de proprietários e inquilinos. Quem ainda mantém contratos informais precisa regularizar a situação, sob risco de multas, juros e até processo por sonegação.

Para o mercado, o impacto deve ser positivo no médio prazo, com mais segurança, transparência e formalização. Mas, no curto prazo, o recado é claro: não há mais espaço para omissão de aluguéis no Brasil.