Quando o governo anunciou a Reforma Tributária de 2025, muita gente bateu palmas. Afinal, simplificar impostos, trazer mais clareza e acabar com a confusão tributária parecia um sonho antigo finalmente saindo do papel. Só que, como costuma acontecer, o diabo mora nos detalhes — e um deles deixou tanto proprietários quanto inquilinos de cabelo em pé: a nova forma de tributar contratos de aluguel.
Hoje, quem aluga imóveis paga 3,65% de PIS/Cofins sobre os contratos. Mas, com a criação do IVA-dual, formado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), essa alíquota poderá chegar a impressionantes 10,6%.
É quase TRÊS vezes mais imposto. E para quem vive de aluguel — ou para quem paga um — isso significa uma coisa só: o bolso vai sentir, e vai sentir muito.
O impacto direto no valor do aluguel
Vamos traduzir isso para números bem simples. Imagine um aluguel de R$ 2.000 por mês.
Hoje: 3,65% de imposto → R$ 73,00
Com a nova regra: 10,6% de imposto → R$ 169,60
Isso é um aumento de quase R$ 100 por mês, só em tributos. Se você multiplicar pelos 12 meses do ano, o acréscimo ultrapassa os R$ 1.100 anuais.
Para muitas famílias, esse valor é suficiente para pagar internet, gás ou até parte da conta de luz. Por isso, não é exagero dizer que a mudança vai mexer diretamente no orçamento doméstico — e não é para pouco.
Quem vai pagar a conta: proprietários, inquilinos ou os dois?
Oficialmente, o alvo são os chamados “grandes locadores”:
Aqueles com mais de três imóveis alugados;
Quem tem renda anual acima de R$ 240 mil com aluguéis.
Em tese, o pequeno proprietário, que tem apenas um ou dois imóveis para complementar a renda, não seria o principal atingido. Mas, na prática, o que acontece?
Os grandes locadores repassam o aumento para o valor do aluguel, e o mercado inteiro acaba ajustando os preços para cima. Resultado: o inquilino, que não tem nada a ver com a arrecadação do governo, termina pagando a conta no fim do mês.
A tentativa de aliviar a pancada
Para tentar acalmar os ânimos, o governo incluiu alguns mecanismos de redução na lei:
Desconto de até 70% na alíquota para locações;
Abatimento fixo de R$ 400 a R$ 600 para imóveis residenciais;
Créditos tributários para empresas do setor imobiliário.
Mas, segundo especialistas, mesmo com esses “descontos”, a carga final continua maior do que a atual. Em outras palavras: o aluguel deve subir de qualquer jeito, e os investidores vão ganhar menos com os imóveis.
Efeito dominó no mercado imobiliário
Se tem uma coisa que o mercado imobiliário não gosta é de incerteza. E essa mudança trouxe exatamente isso: medo de perda de rentabilidade.
Com mais impostos:
Investidores podem perder o interesse em comprar imóveis para alugar.
Construtoras podem ver a demanda por novos empreendimentos cair.
Locatários enfrentam preços mais altos, já que os proprietários dificilmente vão absorver todo o aumento.
No fim, o risco é claro: menos oferta de imóveis e aluguéis mais caros.
Como ficam os contratos já assinados
Uma boa notícia (ou meia boa): os contratos assinados até 31 de dezembro de 2025 permanecem com a alíquota atual de 3,65% até 2027.
A partir de 2026, as alíquotas começam a subir gradualmente, até que, em 2033, todo o sistema atual será substituído pelo IVA-dual.
Esse prazo de transição dá algum tempo para proprietários e empresas planejarem seus próximos passos. Mas, no final das contas, o destino é um só: mais imposto para todos.
O governo arrecada mais, e a população paga
O argumento oficial para a mudança é que o sistema ficará mais simples e transparente. Em vez de vários impostos diferentes, teremos apenas dois. Bonito no papel, mas, na vida real, significa mais dinheiro entrando para o governo e menos ficando no bolso da população.
É como trocar seis por meia dúzia, só que pagando mais caro no processo.
Cálculos que assustam qualquer um
Vamos fazer outra conta rápida para mostrar o tamanho da encrenca.
Um proprietário com 5 imóveis alugados, cada um por R$ 2.000/mês → receita anual: R$ 120 mil.
Com a alíquota antiga (3,65%), o imposto seria R$ 4.380/ano.
Com a nova alíquota (10,6%), o imposto sobe para R$ 12.720/ano.
Ou seja: quase TRÊS vezes mais imposto para quem vive de aluguel como renda. E isso, inevitavelmente, será repassado ao preço final para o inquilino.
E as famílias que já vivem no limite?
No Brasil, o aluguel já consome, em média, 30% a 40% da renda familiar em grandes cidades como São Paulo e Rio de Janeiro. Com a nova tributação, essa fatia pode aumentar, pressionando ainda mais quem já vive no aperto.
Para muitas famílias, a solução será buscar imóveis menores, mais afastados ou até voltar para a casa dos pais. Uma mudança que, em cadeia, pode alterar todo o comportamento do mercado.
Expectativa para o setor imobiliário
Corretores e incorporadoras estão atentos. A tendência é que, nos próximos anos, investidores repensem suas estratégias:
Imóveis comerciais podem perder atratividade, já que a vacância ainda é alta em muitas cidades.
Imóveis residenciais devem continuar em alta, mas com aluguéis mais caros e contratos mais curtos, para permitir reajustes frequentes.
Especialistas acreditam que o mercado pode passar por um período de adaptação turbulenta, até encontrar um novo equilíbrio.
Linha do tempo da mudança
Para não se perder no meio de tantas datas, veja como será a transição:
Até 31/12/2025: contratos mantêm alíquota de 3,65%.
2026: começam alíquotas intermediárias, acima de 3,65%, mas abaixo de 10,6%.
2027: fim do benefício para contratos antigos.
2033: IVA-dual totalmente implantado.
Ou seja, até 2033 o sistema atual desaparece de vez, e todos os contratos estarão no novo modelo.
O dilema final: moradia cada vez mais cara
No fim das contas, a Reforma Tributária de 2025 traz uma mensagem clara: morar de aluguel vai ficar mais caro no Brasil.
Quem já paga valores altos sentirá no bolso. Quem vive de renda com imóveis verá os ganhos diminuírem. E o governo, esse sim, garantirá mais arrecadação para os cofres públicos.
O impacto será profundo e promete mudar para sempre a forma como proprietários, inquilinos e investidores lidam com o mercado imobiliário nos próximos anos.
