Lei do aluguel já vale: confira o que muda para quem aluga em novembro
Entrou em vigor neste mês a nova versão da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. A atualização estabelece novas regras para contratos, reajustes e responsabilidades, oferecendo mais segurança jurídica tanto a locadores quanto a inquilinos.
A princípio, o governo pretende diminuir conflitos e garantir mais clareza nas relações contratuais, tornando o mercado de aluguel mais equilibrado e transparente. Ou seja, as mudanças reforçam direitos, definem deveres e buscam evitar interpretações diferentes sobre um mesmo contrato.
Contratos de locação devem ser claros e escritos
Antes de mais nada, a lei determina que todo contrato de aluguel deve ser feito por escrito. O documento precisa conter informações essenciais, a saber:
Valor do aluguel;
Índice de reajuste, como IGP-M ou IPCA;
Prazo de duração da locação;
Tipo de garantia escolhido.
O texto reforça que o proprietário não pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Assim, o locador precisa optar entre as seguintes opções:
Fiança, quando um fiador se responsabiliza em caso de inadimplência;
Caução, que consiste em um depósito de até três meses de aluguel;
Seguro-fiança, contratado junto a uma seguradora para cobrir atrasos ou inadimplência.
Em resumo, a nova norma elimina excessos e assegura que o contrato de locação seja transparente e equilibradodesde o início.
Deveres e obrigações: o que cabe a cada parte
Em primeiro lugar, o proprietário (locador) deve entregar o imóvel em boas condições de uso. Ele também precisa resolver problemas estruturais, como infiltrações, rachaduras e defeitos na parte elétrica ou hidráulica. Além disso, deve pagar as despesas extraordinárias do condomínio, incluindo obras e o fundo de reserva.
O inquilino (locatário), por sua vez, assume as manutenções cotidianas. Isso inclui trocar lâmpadas, consertar torneiras e cuidar do imóvel como se fosse seu. O locatário também arcará com as despesas ordinárias do condomínio, como limpeza, energia das áreas comuns e salários de funcionários.
Quanto ao IPTU, a lei permite que o contrato atribua a responsabilidade ao inquilino — desde que essa cláusula esteja expressamente registrada.
Em conclusão, as obrigações ficam claramente definidas para evitar conflitos durante o período de locação.
Reajuste do aluguel segue regras mais rígidas
A nova lei reforça que o reajuste do aluguel só pode ocorrer uma vez por ano, sempre na data de aniversário do contrato. Assim, o locador não pode aumentar o valor de forma aleatória ou em intervalos menores que 12 meses.
Em outras palavras, qualquer reajuste precisa seguir um índice oficial de inflação, previamente escolhido e descrito no contrato. Os índices mais usados continuam sendo o IGP-M e o IPCA.
Essa medida traz previsibilidade para o inquilino e evita aumentos abusivos, já que o valor deve acompanhar apenas a inflação, e não a vontade do proprietário.
Rescisão e devolução do imóvel: direitos preservados
Por fim, a nova Lei do Inquilinato esclarece os procedimentos para rescisão contratual e devolução do imóvel. O inquilino pode encerrar o contrato a qualquer momento, mas, se fizer isso antes do prazo acordado, deverá pagar uma multa proporcional ao tempo restante.
Há, contudo, uma exceção importante. Em casos de transferência de trabalho — tanto no setor público quanto no privado —, o inquilino fica isento da multa. Para isso, ele deve comunicar o locador por escrito com 30 dias de antecedência, comprovando a transferência.
Do mesmo modo, o proprietário não pode exigir a devolução antecipada do imóvel, exceto em casos previstos em lei, como inadimplência ou venda comunicada formalmente.
Ou seja, as novas regras garantem equilíbrio entre os direitos de quem aluga e de quem oferece o imóvel.
Mercado de aluguel ganha mais transparência
Em conclusão, a versão atualizada da Lei do Inquilinato estabelece parâmetros mais claros e atualizados, o que traz mais segurança para ambas as partes. A partir de novembro, as locações passam a seguir um padrão mais rigoroso de formalização e transparência, reduzindo brechas e fortalecendo a confiança entre locadores e inquilinos.
Com as novas normas em vigor, especialistas recomendam que ambas as partes revisem contratos antigos e adotem os novos modelos de forma imediata para evitar irregularidades.
