Uma mudança anunciada pelo governo federal promete movimentar o mercado imobiliário e beneficiar milhares de brasileiros. A partir desta segunda-feira (20), entra em vigor o novo limite para financiamento de imóveis pela Caixa Econômica Federal, que passa de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
A saber, a novidade, que faz parte de um pacote de medidas para estimular o setor, representa uma abertura importante para famílias de classe média que sonham com a casa própria, mas ficavam fora dos programas habitacionais tradicionais.
A ampliação do teto permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) em imóveis mais caros, tanto para o pagamento da entrada, quanto para amortizar o saldo devedor ou quitar parcelas. Essa flexibilização chega em um momento em que os juros seguem controlados e o crédito imobiliário volta a crescer no país.
O que muda com o novo teto de R$ 2,25 milhões
A principal alteração está no valor máximo dos imóveis financiados dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que agora chega a R$ 2,25 milhões. Até então, o teto era de R$ 1,5 milhão, o que limitava as opções de moradia em grandes centros urbanos.
Com essa atualização, imóveis de médio e alto padrão passam a ser incluídos nas regras do SFH, permitindo juros menores e o uso do FGTS.
Além disso, a Caixa passou a financiar até 80% do valor do imóvel, reduzindo a entrada mínima para 20%. Antes, o percentual máximo de financiamento era de 70%. Essa mudança deve facilitar o acesso ao crédito para famílias que possuem boa renda, mas não dispõem de grande valor para entrada.
Segundo o banco, os juros máximos serão de 12% ao ano, variando conforme o perfil do cliente, relacionamento e tipo de contrato.
Quem pode se beneficiar
O novo modelo foi pensado especialmente para famílias com renda acima de R$ 12 mil por mês, que não se enquadram no programa Minha Casa, Minha Vida, mas também não têm condições de financiar imóveis de alto padrão com as taxas de mercado.
Esses consumidores passam agora a contar com uma linha intermediária, com juros mais acessíveis e regras mais flexíveis para o uso do FGTS.
De acordo com estimativas da Caixa, mais de 80 mil novos financiamentos poderão ser contratados até 2026, impulsionando o setor da construção civil e gerando empregos diretos e indiretos em todo o país.
Como funciona o uso do FGTS
O FGTS pode ser utilizado em diferentes etapas do financiamento, desde a entrada até o abatimento de parcelas. As principais formas de uso são:
Como entrada: reduz o valor financiado e facilita a aprovação do crédito.
Para amortizar o saldo devedor: diminui o valor total da dívida ou encurta o prazo de pagamento.
Para pagar parte das prestações: alivia o orçamento mensal, especialmente em períodos de aperto financeiro.
O trabalhador precisa ter pelo menos três anos de contribuição ao FGTS, consecutivos ou não, e não pode ter outro financiamento ativo dentro do SFH. Além disso, não é permitido usar o fundo para imóveis comerciais, rurais ou em nome de terceiros.
Novas condições de financiamento
A ampliação do limite também traz mudanças nas modalidades de amortização.
Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), em que as parcelas diminuem ao longo do tempo, será possível financiar até 80% do valor do imóvel. Já na tabela Price, em que as parcelas são fixas, o percentual máximo financiado será de 70%.
Com a medida, o governo também alterou a forma como os recursos da poupança são aplicados pelos bancos. Atualmente, as instituições devem destinar 65% dos depósitos de poupança para o crédito habitacional. A meta é que esse índice chegue gradualmente a 100%, sendo que 80% dos recursos obrigatoriamente financiarão imóveis dentro do SFH.
Essa mudança estrutural deve ampliar a oferta de crédito, reduzir a burocracia e aumentar a concorrência entre as instituições financeiras, o que tende a beneficiar o consumidor com taxas mais competitivas e prazos mais longos.
Passo a passo para solicitar o financiamento
Reunir os documentos necessários: comprovantes de renda, RG, CPF, comprovante de residência e declaração de imposto de renda.
Fazer uma simulação online no site ou aplicativo da Caixa. A ferramenta permite estimar o valor das parcelas, prazos e juros conforme o perfil do comprador.
Comparecer a uma agência da Caixa com os documentos e a simulação em mãos para formalizar a proposta.
Análise de crédito: o banco avaliará o histórico financeiro, renda e documentação do imóvel.
Assinatura do contrato: após aprovação, o cliente assina o contrato e o valor é liberado diretamente ao vendedor.
Segundo o banco, o processo está mais rápido e pode ser concluído em até 10 dias úteis, dependendo da análise cadastral e da documentação apresentada.
Requisitos para usar o FGTS na compra
O uso do FGTS segue algumas condições básicas, tanto para o comprador quanto para o imóvel:
O comprador deve trabalhar pelo menos três anos sob o regime do FGTS, em empresas diferentes ou não.
Não pode ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação.
Não pode ser proprietário de outro imóvel residencial urbano.
O imóvel precisa ser residencial e urbano, destinado à moradia do titular.
O valor de avaliação deve ser de até R$ 2,25 milhões.
A propriedade deve estar em condições de habitação e não pode ter sido adquirida com uso do FGTS há menos de três anos.
Essas exigências têm como objetivo garantir que o fundo seja usado apenas para moradia própria, evitando fraudes e aquisições de imóveis para investimento.
Mercado imobiliário em expansão
Com a atualização do teto e a ampliação do crédito, a expectativa é de um forte aquecimento do mercado imobiliário.
A Caixa Econômica Federal é a principal financiadora do setor, detendo 66,8% do mercado de crédito habitacional. Em 2024, o banco registrou R$ 223,6 bilhões em contratações, o maior volume da história.
Somente no primeiro semestre de 2025, o saldo da carteira de crédito atingiu R$ 875,5 bilhões, com mais de 369 mil imóveis financiados.
Especialistas afirmam que o novo limite deve estimular a construção de imóveis de médio padrão e aumentar a geração de empregos no setor, além de atrair investidores e incorporadoras de volta ao mercado.
