Com pouco mais de dois meses até o final de 2024, apenas 15% do orçamento anual da Caixa para financiamento habitacional com recursos da poupança ainda estão disponíveis.
De acordo com Marcos Brasiliano Rosa, vice-presidente de Finanças e Controladoria da Caixa, há um aumento significativo na procura por esse tipo de financiamento, resultado do crescimento da liquidez das famílias brasileiras.
“2024 foi um ano bem diferente daquilo que tínhamos imaginado”, afirmou ao portal Folha de São Paulo.
“Nós tivemos em dezembro do ano passado o pagamento de precatórios, que botou alguns bilhões na praça —inclusive aqui na Caixa. E, quando falamos de emprego e renda, o desemprego está lá embaixo e a renda do trabalhador está aumentando.”
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A falta de recursos foi o motivo principal para a mudança nas regras de empréstimo anunciadas recentemente. A Caixa diminuiu o valor máximo de crédito para compra de imóveis pelo SBPE, que inclui propriedades de até R$ 1,5 milhão.
A Caixa agora planeja uma nova opção de financiamento para atender quem ficou sem alternativas com essas mudanças. O novo modelo de crédito seria pelo SFI e permitiria ao banco usar taxas de juros de mercado, conforme Brasiliano.
Ainda não há data definida para o lançamento. A Caixa começou o ano com cerca de R$ 75 bilhões para empréstimos imobiliários com recursos da poupança. Até setembro, R$ 63,5 bilhões já tinham sido usados.
Brasiliano explica que a redução do valor máximo de crédito pelo SBPE e o limite de R$ 1,5 milhão para imóveis visavam distribuir os R$ 11,5 bilhões restantes entre mais pessoas.
Outra nova regra anunciada foi que os clientes só poderão ter um financiamento imobiliário ativo com o banco.
As mudanças valem a partir de 1º de novembro. Para quem já está negociando, a Caixa informou que as regras antigas valerão apenas para contratos agendados para assinatura até 30 de outubro. Contratos agendados a partir do dia 1º já seguirão as novas regras.
“A demanda do crédito como um todo, mas em especial do crédito imobiliário, aumentou de maneira significativa, e o mercado, na questão do SBPE, não tem condição de absorver essa demanda toda. É natural a Caixa, até por ter as taxas mais baratas e já controlar praticamente 70% [dos financiamentos imobiliários], ficar com a maior demanda represada, que é o excedente daquilo que a gente se propôs a fazer”, afirma.
Segundo o vice-presidente, seria viável ampliar os fundos para o SBPE alterando a proporção entre recursos da poupança e LCI. Contudo, essa mudança poderia elevar as taxas dos empréstimos, por isso não foi implementada.
“Não estamos considerando isso para este ano. Veremos como 2024 se encerra, mas queremos manter as taxas mais baixas possíveis“, afirma o executivo.
Ele garante que a Caixa utilizará todo o orçamento previsto para contratações de crédito imobiliário com recursos da poupança em 2024 e “até um pouco mais”, sem especificar o valor exato desse adicional.
Veja como fica após as mudanças
A partir de novembro, a Caixa Econômica Federal implementará mudanças significativas nas regras de financiamento imobiliário, especialmente para imóveis com valores de até R$ 1,5 milhão.
Essas alterações visam ajustar o acesso ao crédito em um cenário de alta demanda e saques expressivos na caderneta de poupança.
Limite de Financiamento
A primeira grande mudança diz respeito ao limite de financiamento. A partir de novembro, a Caixa passará a financiar a compra ou construção de imóveis que não ultrapassem R$ 1,5 milhão.
Essa mudança representa um ajuste em relação à política atual, que não impõe limites para os financiamentos realizados com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
- Antes: Sem limites para imóveis financiados.
- Agora: Limite de R$ 1,5 milhão.
Aumento na Entrada
Outra alteração significativa é o aumento do valor de entrada exigido para os compradores. No novo modelo, a Caixa financiará apenas uma porcentagem menor do valor do imóvel, o que significa que os compradores precisarão desembolsar um montante maior como entrada.
- Modelo SAC: Financiamento de até 70% do valor do imóvel.
- Modelo Price: Financiamento de até 50% do valor do imóvel.
Exemplos Práticos
Para ilustrar essas mudanças, vejamos alguns exemplos práticos:
Modelo SAC
- Valor do imóvel: R$ 800 mil
- Modelo atual: Financiamento de até R$ 640 mil (80%).
- Novo modelo: Financiamento de até R$ 560 mil (70%).
- Entrada: Aumento de R$ 160 mil para R$ 240 mil.
Modelo Price
- Valor do imóvel: R$ 800 mil
- Modelo atual: Financiamento de até R$ 560 mil (70%).
- Novo modelo: Financiamento de até R$ 400 mil (50%).
- Entrada: Aumento de R$ 240 mil para R$ 400 mil.
Esses exemplos demonstram claramente a necessidade de um planejamento financeiro mais robusto por parte dos compradores.
Vantagens e Desvantagens das Novas Regras
Vantagens
- Maior Segurança Financeira: O aumento da entrada pode proporcionar uma maior segurança financeira para os mutuários, reduzindo o risco de inadimplência.
- Estímulo ao Mercado Imobiliário: Com limites de financiamento, a Caixa pode direcionar recursos de maneira mais eficiente, atendendo a uma demanda crescente.
Desvantagens
- Acesso Restrito ao Crédito: A exigência de uma entrada maior pode dificultar o acesso ao financiamento para muitos brasileiros, especialmente aqueles com menor poder aquisitivo.
- Possível Aumento na Inadimplência: Com menos pessoas aptas a financiar imóveis, pode haver um aumento na inadimplência em contratos já existentes.
Quando as Mudanças Entram em Vigor?
As novas diretrizes de financiamento entrarão em vigor a partir do dia 1º de novembro. É importante que todos os interessados em adquirir um imóvel estejam atentos a essa data e se preparem adequadamente para as novas condições.
Impacto no Mercado Imobiliário
Aumento da Demanda
A Caixa é responsável por uma parcela significativa do mercado de crédito imobiliário no Brasil, com cerca de 70% das operações. A alteração nas regras pode impactar diretamente na demanda por imóveis, uma vez que os compradores terão que se adaptar às novas exigências.
Reação do Setor Imobiliário
O setor imobiliário poderá reagir de diferentes maneiras a essas mudanças. Construtoras e corretores de imóveis podem precisar ajustar suas estratégias de venda e marketing para se adequar a um novo perfil de comprador.
Financiamento Ativo: O Que Muda?
Para aqueles que já possuem um financiamento ativo, as novas regras não terão impacto. A Caixa informou que contratos já firmados continuarão com as condições previamente acordadas, o que traz um alívio para os mutuários atuais.
Por Que a Caixa Está Implementando Essas Mudanças?
A Caixa Econômica Federal justifica as mudanças como uma resposta à crescente demanda por imóveis e ao aumento dos saques na caderneta de poupança. Em setembro, o banco registrou saques líquidos de R$ 7,1 bilhões, o que levou à necessidade de ajustar as condições de financiamento.
