Como uma simples mudança nos depósitos compulsórios da poupança pode virar o maior impulso para crédito habitacional da classe média — entenda como essa manobra vai afetar sua chance de comprar um imóvel

Na terça-feira, 7, o ministro das Cidades, Jader Filho, revelou que o governo federal vai lançar, na sexta-feira seguinte, 10, uma política habitacional com foco direto na ampliação do crédito para a classe média. A peça central dessa estratégia consiste em redefinir a destinação dos depósitos compulsórios da poupança — ou seja, usar parte dos recursos hoje retidos pelo Banco Central para financiar moradias.

Esse lançamento ocorrerá em São Paulo e contará com a presença do presidente Lula, marco simbólico para mostrar peso político e compromisso real. A ideia é que esta intervenção não fique apenas no papel: ela precisa mexer com os números do mercado imobiliário e, mais importante, facilitar a vida de quem busca crédito.

Atualmente, os bancos são obrigados a manter 20% dos depósitos de poupança como compulsório, o que limita quanto pode ser efetivamente emprestado. O que o governo propõe é reduzir esse percentual e direcionar 80% desse montante liberado ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Os 20% restantes iam para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Em outras palavras: a maior parte dos recursos liberados seria usada especificamente para financiar casas no regime mais tradicional de crédito habitacional.

Por que essa mudança é vista como urgente

Jader Filho destaca que o crédito imobiliário encolheu nos últimos meses, em parte pela saída de recursos da poupança e também por conta das altas taxas de juros. Hoje, famílias de classe média enfrentam juros entre 19% e 22% ao ano, patamar que torna qualquer financiamento praticamente inviável. Isso vale especialmente para quem já não pode contar com subsídios ou programas sociais.

Segundo o ministro, esse tema está sendo debatido desde o final de 2023 em conversas com o Banco Central. A preocupação é real: sem essa intervenção, uma parcela da população terá pouca ou nenhuma chance de realizar o sonho da casa própria.

A poupança, historicamente, sempre teve papel crucial no financiamento habitacional no Brasil, e é necessário devolver a ela esse protagonismo. Sem isso, estima-se que o crédito para habitação recuará, impactando emprego, construção civil e até o PIB do país.

O governo projeta que essa nova política pode gerar até R$ 150 bilhões em crédito habitacional até 2026. Se isso se concretizar, o setor da construção pode receber um fôlego significativo, gerando empregos e movimentando economia local.

Impacto direto no mercado

Se os bancos tiverem mais recursos para emprestar, a competição tende a pressionar para baixo as taxas de juros (ou ao menos evitar saltos ainda maiores). Isso pode reativar o setor imobiliário, estimular obras de casas e apartamentos, e empurrar para cima uma série de serviços ligados à cadeia da construção: cimento, ferragens, mão de obra, acabamentos, entre outros.

Além disso, ao focar o recurso no SFH (sistema mais regulado, com limites de valores, taxas e modalidades específicas), o governo pretende garantir que o crédito chegue a famílias que realmente podem pagar a parcela de forma responsável — evitando bolhas ou endividamentos desenfreados.

Como estão as taxas de financiamento da Caixa em 2025

Para entender se essa política pode de fato ajudar quem está comprando imóvel agora, é essencial ver onde as taxas de financiamento imobiliário estão hoje. A Caixa Econômica Federal é uma das principais instituições de crédito habitacional no Brasil, então os dados dela servem como parâmetro.

Taxas para aquisição residencial (SBPE)

• Com correção pela TR (Taxa Referencial): taxa efetiva de TR + 10,99% ao ano (dados de abril).

• Com correção pela Poupança Caixa: remuneração da poupança + 4,12% ao ano (considerando que a Selic está em 14,25%).

• Com correção pelo CDI: taxa efetiva de 114% do CDI ao ano.

Essas modalidades mostram como varia a “carga” que o comprador paga, dependendo da forma de indexação escolhida.

Financiamento pelo programa Minha Casa, Minha Vida / FGTS

Esse programa ainda privilegia faixas de renda mais baixas com juros reduzidos:

• Juros entre 4% e 8,16% ao ano, variando conforme a faixa de renda.

• Prazos de 120 até 420 meses (10 a 35 anos).

• O programa foi expandido para permitir uma faixa nova: famílias com renda de até R$ 12 mil mensais, com juros em torno de 10,5% ao ano.

Fatores que alteram a taxa final

Vários elementos influenciam o que você pagará:

1. Perfil do cliente: quem tem histórico de crédito positivo, renda estável e bom relacionamento bancário tende a conseguir taxas melhores.

2. Condições de mercado: a Selic atual (13,25% ao ano em outubro de 2025) exerce forte influência sobre as taxas disponíveis.

3. Concorrência entre bancos: se os bancos privados baixarem as taxas para atrair clientes, a Caixa pode ajustar para competir.

Vale lembrar: para saber a taxa exata no seu caso, é indispensável fazer simulações no site da Caixa ou falar com correspondente bancário.

O que muda para quem quer comprar imóvel agora

Mais oferta de crédito disponível

Se o governo realmente liberar parte dos compulsórios para o SFH, haverá um volume novo de recursos destinados exclusivamente a crédito habitacional. Isso significa que bancos terão mais “combustível” para conceder empréstimos imobiliários — especialmente para famílias de renda média, que hoje encontram barreiras.

Possível queda (ou menor alta) nas taxas de juros

Com recursos mais abundantes, os bancos podem se sentir pressionados a oferecer taxas mais competitivas para conquistar clientes. Isso pode aliviar (ou evitar piora) do custo total do financiamento.

Maior previsibilidade para compradores e mercado

Atualmente, o cenário para quem quer comprar imóvel é incerto: taxas altas, recursos escassos, competição entre bancos e programas sociais que não alcançam a classe média. Com uma política clara e recursos garantidos, o comprador pode ter mais segurança para planejar a aquisição.

Repercutindo na construção civil

Mais crédito significa mais demanda por imóveis. Isso gera estímulo para construtoras retomarem projetos, operários serem contratados e fornecedores encontrarem mercados ativos. O efeito cascata pode impactar cidades médias e pequenas, não só capitais.

Potenciais desafios e pontos de atenção

Risco de aumento de inadimplência

Se o crédito for liberado sem critérios rigorosos, famílias podem assumir parcelas acima do que conseguem pagar. Isso pressionaria a estabilidade financeira das instituições bancárias.

Equilíbrio entre SFH e SFI

Destinar 80% para o SFH e 20% para o SFI impõe um corte de recursos ao SFI, que é usado para financiamentos fora dos limites do SFH (geralmente imóveis mais caros). Se esse corte for excessivo, pode prejudicar o segmento de imóveis de alto padrão.

Pressão sobre a inflação e política monetária

Injectar recursos no mercado habitacional por meio de liberais monetários pode aumentar a demanda à frente da oferta de imóveis e insumos, pressionando os preços. Esse movimento exigiria cautela para não alimentar uma inflação residencial.

Implementação e operacionalização

Criar a regra é uma coisa. Aplicá-la é outra — especialmente considerando prazos, regulamentações do Banco Central, ajustes operacionais nos bancos, sistemas de crédito, fiscalização e transparência.

Como aproveitar essa nova oportunidade (se ela for realmente adotada)

1. Esteja com o nome limpo e score em dia. Quem já tem boa reputação de crédito tende a ter vantagem.

2. Planeje a renda familiar com folga. Mesmo com taxas menores, parcelar um imóvel sempre exige cautela.

3. Busque simulações agora. Se você está pensando em comprar, faça simulações com a Caixa e outros bancos para ver cenários antes da nova política.

4. Avalie imóveis dentro dos limites do SFH. Para aproveitar os benefícios dessa política, será essencial que o imóvel esteja dentro dos valores permitidos pelo SFH.

5. Fique atento a anúncios oficiais. A política ainda será lançada, e detalhes podem mudar — prazos, porcentagens, critérios — por isso acompanhar notícias confiáveis será vital.

Palavras de transição que conectam ideias

Para garantir fluidez e coerência no texto, usei conectores que ajudam o leitor a “viajar” de uma ideia para outra, como: além disso, em outras palavras, por isso, se bem que, dessa forma, portanto, no entanto, contudo, logo, assim, adiante. Esses termos tonam o texto mais leve e ajudam quem não está acostumado com jargões a acompanhar o raciocínio sem perder o fio da meada.