Nos últimos meses, o mercado imobiliário brasileiro tem experimentado uma alta significativa na demanda por financiamentos.
Essa pressão tem sido intensificada pela recente decisão da Caixa Econômica Federal de reduzir o teto de financiamento, o que, por sua vez, tem gerado uma reação em cadeia entre os bancos privados.
A resposta dos bancos privados
Com a diminuição do teto de financiamento pela Caixa, instituições como Itaú Unibanco, Bradesco e Santander já começaram a elevar suas taxas de juros.
O Itaú, por exemplo, ajustou sua taxa média para 10,79% ao ano, enquanto o Bradesco e o Santander também sinalizam possíveis aumentos em resposta ao cenário atual.
- Itaú Unibanco: 10,79% ao ano + TR;
- Bradesco: A partir de TR + 10,49% ao ano;
- Santander: A partir de 10,99% ao ano + TR.
Essas mudanças visam equilibrar a oferta e a demanda em um mercado cada vez mais competitivo.
O papel da Caixa Econômica Federal
A Caixa, que historicamente tem sido responsável por quase 70% dos financiamentos imobiliários no país, anunciou que, a partir de 1º de novembro, irá limitar o valor máximo de crédito para imóveis no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) a 70% do valor do imóvel.
Essa decisão exigirá que os compradores ofereçam uma entrada maior, o que pode dificultar o acesso ao crédito. A elevação das taxas de juros e a restrição no financiamento pela Caixa trazem desafios significativos para os compradores de imóveis.
A necessidade de um maior aporte inicial pode desestimular muitos potenciais compradores. Com a nova regra, os compradores precisarão desembolsar uma entrada maior, o que pode ser um obstáculo, especialmente para aqueles que já enfrentam dificuldades financeiras.
O financiamento agora permitirá apenas até 70% do valor do imóvel, em comparação com os 80% anteriores.
- Sistema de Amortização Constante (SAC): Máximo de 70%;
- Tabela Price: Máximo reduzido de 70% para 50%.
Essas mudanças indicam um aumento no custo total do financiamento, o que pode levar a um recuo na quantidade de imóveis adquiridos.
A atração pelos bancos privados
Com a Caixa reduzindo seu limite de crédito, muitos consumidores podem buscar alternativas nos bancos privados, que oferecem condições mais flexíveis. Os bancos privados, como o Itaú, têm se mostrado dispostos a financiar até 90% do valor do imóvel, dependendo do perfil do cliente.
A taxa Selic, que serve como referência para os juros no Brasil, também desempenha um papel crucial nesse cenário. Com a Selic em alta, os custos dos financiamentos tendem a aumentar, refletindo diretamente nas taxas de juros aplicadas pelos bancos.
A alta da Selic não só encarece o crédito, mas também limita a capacidade dos bancos em oferecer condições mais atrativas. A escassez de recursos e a pressão sobre os depósitos de poupança são fatores que influenciam essa dinâmica.
- Recursos de Poupança: Os bancos são obrigados a emprestar pelo menos 65% do que possuem em depósitos de poupança;
- Saque da Poupança: O aumento dos saques tem gerado um desequilíbrio, dificultando o financiamento.
O que aconteceu com a Caixa?
Com a nova política, a Caixa Econômica Federal implementará algumas alterações cruciais no financiamento de imóveis, especialmente aqueles que custam até R$ 1,5 milhão. As principais mudanças incluem:
- Aumento do valor de entrada: A partir de novembro, será exigido um valor de entrada maior para a aquisição de imóveis.
- Limitação do valor de financiamento: O banco passou a limitar o valor financiado a imóveis de até R$ 1,5 milhão, o que não existia anteriormente.
Essas mudanças visam garantir que o banco possa atender à demanda crescente, ao mesmo tempo em que protege sua carteira de crédito.
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma das principais fontes de recursos para financiamento habitacional. Com as novas regras, a Caixa irá restringir o financiamento de imóveis a um valor máximo de R$ 1,5 milhão. Isso significa que:
- Imóveis acima desse valor não serão financiados pelo SBPE.
- O foco será em imóveis de menor valor, o que pode ajudar a equilibrar o mercado.
Comparação com o modelo anterior
Antes das mudanças, não havia limite para o valor dos imóveis financiados. Isso permitia uma flexibilidade maior, mas também resultou em um aumento significativo na demanda por imóveis de alto valor. A nova regra busca uma abordagem mais sustentável.
Uma das mudanças mais impactantes será o aumento do valor que os compradores precisarão desembolsar como entrada. A partir de novembro, as novas cotas de financiamento serão:
- 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), em comparação com os 80% atuais.
- 50% do valor do imóvel pelo sistema Price, que anteriormente permitia até 70%.
Essas alterações significam que os compradores precisarão ter uma reserva maior para conseguir financiar a casa própria.
Para ilustrar o impacto dessas mudanças, vamos considerar um imóvel avaliado em R$ 800 mil:
- Modelo SAC:
- Modelo atual: Até R$ 640 mil (80%) financiados, com entrada de R$ 160 mil (20%).
- Novo modelo: Até R$ 560 mil (70%) financiados, resultando em uma entrada de R$ 240 mil (30%).
- Modelo Price:
- Modelo atual: Até R$ 560 mil (70%) financiados, com entrada de R$ 240 mil (30%).
- Novo modelo: Até R$ 400 mil (50%) financiados, exigindo uma entrada de R$ 400 mil (50%).
Esses exemplos demonstram claramente como as mudanças nas cotas de financiamento exigirão um maior investimento inicial dos compradores.
