A Receita Federal publicou a Instrução Normativa no 2.222, de 20 de setembro de 2024, que estabelece as diretrizes para a atualização do valor de propriedades imobiliárias ao preço de mercado, tanto para indivíduos quanto para entidades jurídicas.
Quais propriedades podem ou não passar por atualizações. Apenas para imóveis já declarados na última declaração de Imposto de Renda (ano-calendário 2023), os bens podem estar localizados no Brasil ou no exterior. Os bens comprados em 2024 ou vendidos antes da atualização não podem ser atualizados.
É opcional o pagamento antecipado. Atualmente, ao fazer a declaração do Imposto de Renda, o contribuinte deve informar sobre propriedades imobiliárias, tanto no Brasil quanto no exterior, pelo custo de compra, isto é, o valor pelo qual o bem foi comprado. A principal alteração com a nova norma é que o contribuinte tem a opção de atualizar o valor do imóvel, levando em conta o preço atual de mercado, e efetuar o pagamento do imposto correspondente já com o desconto.
O benefício integral só se aplica após 15 anos. A Receita Federal estabeleceu alguns percentuais para vendas com prazo inferior a 15 anos, minimizando o impacto dessa atualização. Assim, se alguém decide atualizar agora e vender em até três anos, perde o benefício da atualização e acaba se sujeitando à regra dos 15%, no mínimo, do ganho de capital”, afirma Priscilla Rama. De acordo com a especialista, situações de transferência se enquadram na mesma norma.
Veja como ficou a tabela de atualização no caso de venda
DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização
Tempo decorrido entre a venda e a atualização / Percentual aplicado ao DTA
- Até 3 anos: 0
- De 3 a 4 anos: 8%
- De 4 a 5 anos: 16%
- De 5 a 6 anos: 24%
- De 6 a 7 anos: 32%
- De 7 a 8 anos: 40%
- De 8 a 9 anos: 48%
- De 9 a 10 anos: 56%
- De 10 a 11 anos: 62%
- De 11 a 12 anos: 70%
- De 12 a 13 anos: 78%
- De 13 a 14 anos: 86%
- De 14 a 15 anos: 94%
- > 15 anos: 100%
Veja como funciona a tributação para pessoa jurídica em um exemplo
Se um indivíduo comprou um imóvel em 2015, pelo valor de R$ 630 mil, e atualmente seu valor é de R$ 1,5 milhão. Normalmente, o montante a ser pago em imposto sobre ganho de capital por este bem seria de R$ 89.481 em setembro de 2024. Com o desconto, esse montante cai para R$ 34,8 mil.
Assim, se esse proprietário decidir vender o imóvel em 2039, estará livre de imposto sobre ganho de capital sobre esse montante. Agora, levando em conta uma venda em 2039 sem a atualização, devido aos fatores de redução aplicados devido à data de compra, o imposto sobre o ganho de capital do mesmo imóvel será de R$ 47.710. Priscilla Rama realizou o cálculo, acrescentando que os critérios para o cálculo do ganho de capital podem sofrer alterações em um período de 15 anos.
Por exemplo, a diferença real entre o pagamento do imposto hoje e daqui a 15 anos é de R$ 12.910, sem levar em conta a inflação. Para aqueles que possuem o montante necessário hoje para efetuar o pagamento do imposto, é importante avaliar se o desconto excede o rendimento que o montante teria obtido se tivesse sido investido.
Ao aplicar o imposto de hoje, de R$ 34,8 mil, em um título conservador, como o Tesouro Prefixado 2031, que vence em janeiro de 2031 e tem uma taxa anual de juros de 12,6%, o lucro líquido alcança R$ 66,4 mil, conforme simulado no site do Tesouro. Ainda é possível obter isenção do imposto de ganho de capital na aquisição de um novo imóvel. Para conseguir a isenção, o preço de aquisição deve ser pelo menos igual ao de venda, e a transação deve ser realizada em até 180 dias.
A análise deve ser realizada individualmente. Para além da taxa de atualização do valor do imóvel, existem outros elementos a serem levados em conta no cálculo de impostos sobre imóveis, como a diminuição do tempo desde que o imóvel foi comprado, entre outros. Portanto, a análise deve ser realizada individualmente, conforme afirmou Priscilla. A consultora sugere que o contribuinte pode utilizar o simulador de ganhos de capital fornecido pela Receita Federal para auxiliar nos cálculos.
Não é preciso apresentar comprovação para o valor vigente. Costumo atualizar apenas no momento da venda. Como a atualização antecipada não resulta na venda do imóvel, é aconselhável que o contribuinte utilize uma atualização fundamentada no valor de mercado. Durante a declaração, não é imprescindível possuir uma prova, contudo, isso pode ser requisitado posteriormente.
O desconto difere para indivíduos e empresas. Para indivíduos, a taxa reduzida de imposto será de 4%. Em relação às entidades jurídicas, a atualização dos imóveis presentes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ (Imposto de Renda de Pessoa Jurídica) e 4% de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) sobre a variação. Em relação às Pessoas Jurídicas, as taxas brutas podem atingir até 34%, dependendo do sistema de tributação adotado.
Após a atualização, a valorização será tributada. Se o imóvel do contribuinte continuar a valorizar-se nos anos subsequentes, mesmo após 15 anos, o montante da atualização será deduzido, enquanto o restante será tributado de acordo com a tabela regular.
- Até o valor de R$ 5 milhões: 15%.
- A partir de R$ 5 milhões até R$ 10 milhões: 17,5%.
- A partir de R$ 10 milhões até R$ 30 milhões: 20%.
- De R$ 30 milhões em diante: 22,5%.
Como fazer a declaração do Imposto de Renda
Apenas até o dia 16 de dezembro de 2024 é possível realizar a atualização para obter as taxas reduzidas.
A Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), que está disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal, é a documentação necessária.
