A Caixa Econômica Federal comunicou que planeja criar um Fundo de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDC) para obter recursos em 2025 e superar a falta de fundos da poupança para financiamento habitacional. O banco também está captando “alguns bilhões” em Letra de Crédito Imobiliário (LCI).
Segundo o especialista Saulo Moreira, do site Revista dos Benefícios, essas ações fazem parte de um conjunto de medidas que visam manter o crescimento do crédito imobiliário no próximo ano.
Atualmente, a Caixa está “escolhendo os contratos com taxas mais altas” para compor o FIDC. “Estamos analisando a questão do mercado secundário“, explicou um representante do banco.
A escassez de funding para o crédito imobiliário é um problema estrutural e o governo busca incentivar o mercado secundário para mitigar a situação. Uma opção seria usar a Empresa Gestora de Ativos (Emgea). Porém, a compra de carteira via Emgea demoraria, pois é uma nova função da empresa e ainda gera dúvidas sobre eficácia e possível impacto fiscal.
A Emgea foi estabelecida em 2001 para gerenciar créditos vencidos e contratos desalinhados de financiamento imobiliário da Caixa feitos nos anos 90. Recentemente, a empresa ficou sem função e o antigo governo Bolsonaro a incluiu no Plano Nacional de Desestatização (PND) visando sua liquidação, o que não foi concluído.
No momento, a Caixa prefere atuar no mercado secundário via FIDC e não Emgea. De acordo com informações oficiais, alguns especialistas avaliam que a queda dos juros no país é crucial para estimular o mercado secundário.
Há tempos a Caixa vem alertando sobre a dificuldade de funding do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) devido aos saques superarem as entradas. Apesar dos desafios, o banco afirmava que o orçamento de 2024 estava assegurado, mas o crescimento acima do esperado de sua carteira levou a instituição a tomar medidas para priorizar os recursos disponíveis.
Caixa anuncia novas regras para os financiamentos imobiliários
Recentemente, a Caixa anunciou novas regras para empréstimos. Os financiamentos com recursos da poupança agora se limitam a imóveis de até R$ 1,5 milhão. Além disso, o cliente não pode ter outro financiamento habitacional ativo com o banco.
O banco também reduziu os percentuais de financiamento. Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), o limite caiu de 80% para 70% do valor do imóvel. No sistema Price, a redução foi de 70% para 50%.
Essas mudanças não afetam unidades vinculadas a empreendimentos financiados pela Caixa. Um representante do banco afirmou: “Não faltará recurso [este ano]. Os ajustes são para garantir isso“.
Em algumas agências do Rio Grande do Sul, houve suspensão temporária de financiamentos imobiliários. Segundo um técnico da Caixa, isso não se relaciona à falta de recursos da poupança, mas ao uso do orçamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em certas localidades.
O Conselho Curador do FGTS aprova o orçamento anual para habitação, distribuído entre os estados. Quando esgotado, o conselho pode avaliar sua ampliação.
Contudo, vale ressaltar que a data de implementação das novas regras mudou de 21 de outubro para 1º de novembro. O banco justifica as alterações considerando a demanda observada e o orçamento aprovado para crédito habitacional em 2024.
Com o crescimento da carteira, prevê-se que ela ultrapassará o limite máximo projetado para o período. Essas medidas refletem os desafios enfrentados pelo setor imobiliário e a necessidade de ajustes para manter a sustentabilidade dos financiamentos.
