Com quase 70% dos empréstimos imobiliários do país e operando no limite de sua capacidade, a Caixa optou por diminuir o montante máximo de crédito para a aquisição de imóveis através do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que abrange propriedades de até R$ 1,5 milhão.
A partir de 1º de novembro, a péssima notícia é que o limite máximo para financiamento será de até 70% do valor do imóvel, em vez dos atuais 80%, pelo método de amortização SAC (Sistema de Amortização Constante). Este sistema caracteriza-se por parcelas mais elevadas no começo e mais baixas no final, devido à redução gradual dos juros.
De acordo com a tabela Price, onde as prestações são constantes e acrescidas de juros, o limite será reduzido de 70% para 50% do valor total do imóvel.
Levando em conta um apartamento de R$ 1 milhão, o SAC exigirá uma entrada de R$ 200 mil, passando para R$ 300 mil. Na tabela Price, o comprador terá que desembolsar R$ 500 mil de forma antecipada.
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A ação afetará financiamentos para residências (novas e usadas) e estabelecimentos comerciais, bem como empréstimos para construção e aquisição de terrenos urbanizados.
Outra alteração é que os clientes só poderão manter um único empréstimo imobiliário em andamento com o banco.
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As propriedades já adquiridas não sofrerão alterações nas normas de financiamento. As alterações nas cotas de financiamento e a restrição do valor do imóvel a R$ 1,5 milhão não se aplicam às unidades habitacionais ligadas a projetos financiados pelo banco, mantendo-se, nesse caso, os termos em vigor.
Em comunicado, a Caixa garante que as ações levam em conta a demanda e o orçamento destinado ao crédito habitacional para o ano de 2024.
“Com o crescimento da nossa carteira, prevemos que a mesma irá superar o limite máximo projetado para o período”, diz o banco federal.
A Caixa afirma que seu portfólio de crédito imobiliário superou a cifra de R$ 800 bilhões, com mais de 7 milhões de contratos em andamento.
“Em 2024, o banco concedeu, até setembro, R$ 175 bilhões de crédito imobiliário, o que representa um aumento de 28,6% em relação ao mesmo período de 2023. Foram 627 mil financiamentos de imóveis, beneficiando cerca de 2,5 milhões de brasileiros até o momento”, afirma o banco.
As ações, oriundas da principal operadora deste tipo de crédito, podem facilitar a redução dos percentuais de financiamento por parte dos bancos privados.
A Caixa vem expressando preocupação há mais de um ano sobre uma possível escassez de fundos para conceder financiamento imobiliário a partir de 2025. O banco luta para resolver uma equação complexa: demanda crescente por imóveis, grande volume de saques da poupança – fonte dos recursos para o crédito – e Selic em patamares elevados, retomando a tendência de alta.
Durante a apresentação dos resultados em maio, Carlos Vieira, presidente do banco, declarou que “os fundos estão no limite da capacidade de financiar a habitação”. No mês seguinte, ele retomou a questão e sugeriu que a retirada dos depósitos compulsórios dos bancos poderia ser uma solução para contornar a possível escassez de fundos para a concessão de crédito imobiliário.
O Banco Central requer o recolhimento obrigatório de 20% dos depósitos de poupança. A proposta da Caixa é que seja reduzido para 15%. De acordo com o presidente do banco, a liberação desse montante obrigatório poderia destravar entre R$ 70 bilhões e R$ 80 bilhões para empréstimos imobiliários.
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Após analisar o orçamento familiar e selecionar um imóvel (novo ou usado), existe a possibilidade de financiá-lo através da Caixa. A partir desse ponto, o banco realiza uma avaliação do bem e, posteriormente, estabelece uma proposta de crédito.
No entanto, note que existem várias fases durante o processo. Primeiramente, a entidade financeira realiza uma avaliação prévia, considerando os seguintes requisitos fundamentais:
- idade superior a 18 anos;
- nacionalidade brasileira – estrangeiros podem ser admitidos, contanto que comprovem possuir visto permanente no Brasil;
- capacidade financeira para cumprir o acordo – é importante lembrar que o valor total das parcelas não deve ultrapassar 30% da sua renda bruta;
- Inexistência de registro negativo em entidades de defesa do crédito.
Um dos elementos que determinam a hora certa para realizar um financiamento é a política de juros em vigor.
É sempre importante recordar que a principal referência dessas mudanças é a conhecida Selic, a taxa de juros básica da economia do Brasil. Não se esqueça que a qualidade da sua relação com o banco também afeta a percentagem que é aplicada na sua proposta final de empréstimo.
Considere o seguinte: ao conceder seu financiamento, o banco assume o risco de, eventualmente, não receber o valor devido ou recebê-lo tardiamente. Em termos gerais, as entidades financeiras fazem alguns cálculos e determinam um denominador comum para cada situação.
Após essas explicações, o resultado da alteração foi o seguinte:
- empréstimos vinculados à TR (taxa referencial) – variando de 8% a 8,99% ao ano. mais TR;
- empréstimos associados ao IPCA – a partir de 3,95% ao ano. mais IPCA;
- empréstimos com taxa fixa – a partir de 9,75% ao ano.
Quanto mais sólido for o seu histórico financeiro no mercado, maiores são as suas possibilidades de receber uma excelente oferta. Ao perceber que o empréstimo se torna menos arriscado para ele, o banco relaxa um pouco as condições (em relação aos juros) exigidas para concretizar a transação.
É crucial destacar que, após analisar todos os elementos envolvidos, a Caixa entra em contato para confirmar ou negar a aprovação do financiamento.
