Líder em financiamento habitacional, a Caixa Econômica Federal busca se antecipar a um possível cenário de limitação das principais fontes de recursos para empréstimos — a poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Para tal, o banco visa preencher uma lacuna nesse setor com o auxílio do mercado de capitais. O objetivo é aproveitar e complementar os produtos tradicionais de financiamento imobiliário existentes, abrangendo assim todas as etapas de um projeto imobiliário.
Contudo, a proposta não é “reinventar a roda”, mas sim utilizar produtos já existentes para que o crédito dependa cada vez menos das fontes tradicionais que estão se esgotando. Assim, a Caixa planeja implementar:
- Estruturação e distribuição de operações de securitização Nesta operação, a Caixa auxilia empresas a converter seus recebíveis futuros em títulos, denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Isso pode ocorrer em diversas situações, como quando uma empresa deseja financiar a construção de imóveis, vender um estoque existente, ou antecipar recebíveis contratuais. Esses títulos podem ser comercializados para investidores ou, dependendo da operação, mantidos pelo próprio banco.
- Venda de operações de securitização estruturadas pela Caixa As operações de securitização organizadas pela Caixa podem ser vendidas prioritariamente para investidores ou mantidas no banco. A decisão baseia-se nas condições da operação e no interesse do banco em investir nesses ativos.
- Assessoria Financeira para Empresas Imobiliárias (Sell Side) O objetivo é a Caixa oferecer apoio financeiro para construtoras que buscam atrair investidores. Isso pode auxiliar as empresas na aquisição de terrenos, investimento inicial em obras, aceleração do ritmo de construção, ou até na venda de imóveis prontos para renovação de portfólio.
- Assessoria Financeira para Investidores (Buy Side) Nesta opção, a Caixa orienta investidores em busca de oportunidades no setor imobiliário, independentemente da região ou tipo de projeto. Esses investidores podem participar com capital próprio (equity) ou financiar projetos em parceria com construtoras que buscam esse tipo de recurso.
A Caixa e o momento do financiamento imobiliário
Especialistas afirmam que o setor imobiliário atravessa um período de transição e busca alternativas no mercado de capitais para retomar seu crescimento.
De 2000 a 2009, o mercado evoluiu de cerca de 2% do PIB para aproximadamente 10% em 2015, mantendo-se nesse patamar desde então.
Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam que o mercado de capitais tem se apresentado como uma alternativa aos instrumentos tradicionais de financiamento e está em expansão.
Desde 2022, a participação deste mercado cresceu de 30% para 40%. Atualmente, são empregados Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), seja individualmente ou em combinação com a poupança.
“Este é o protagonismo desejável para o mercado de capitais, de gerar um mercado dinâmico de compra e venda de ativos imobiliários, recompondo a liquidez dos bancos para a geração exponencial de novos ativos”, afirma a instituição.
A Caixa ressalta que a dinâmica de contratação do crédito imobiliário está diretamente ligada à taxa básica de juros da economia brasileira.
“Apesar do viés de alta da Selic, a Caixa contratou, em setembro de 2024, aproximadamente 23% a mais do que contratou em setembro de 2023, média puxada pela participação do FGTS, que no seu mercado, cresceu quase 34% a mais do que no ano anterior (comparação entre setembro de 2024 e setembro de 2023)”.
Seguindo essas inovações, a Caixa Econômica Federal também vai diminuir o valor de financiamento para imóveis a partir de 21 de outubro.
O banco informou aos agentes imobiliários sobre as novas regras, que se aplicam a imóveis usados, novos, comerciais, lotes urbanizados e construção individual. As mudanças valem para o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a tabela Price.
Na prática, quem quiser comprar um imóvel precisará ter 30% do valor, não mais 20% como antes. Além disso, não será permitido ter mais de um financiamento ativo na Caixa.
“Considerando a demanda observada e o orçamento para crédito habitacional aprovado para o ano de 2024, com crescimento da carteira estimado entre 8% e 12%, prevemos que nossa carteira irá superar o limite máximo projetado para o período”, avalia a Caixa.
O Papel do FGTS no Financiamento Habitacional
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) tem sido uma importante fonte de recursos para o programa Minha Casa Minha Vida, destinando R$ 120 bilhões para empréstimos. Essa injeção de capital é crucial, especialmente em um momento em que a Caixa enfrenta restrições financeiras.
Apesar dos recursos disponíveis, o programa tem limitações. O valor máximo do imóvel permitido é de R$ 350 mil, e as famílias precisam ter uma renda de até R$ 8 mil para se qualificar. O presidente Lula prometeu expandir o programa para incluir famílias com renda de até R$ 12 mil, mas essa medida ainda não foi implementada.
